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万科:完成转型可能十年都不够
时间:2019-11-14 16:24:40 点击:4995次

9月23日,秋分,老舍说,北平的秋天是天堂。

在北京郊区延庆,万科(000002.sz)建造并运营了世博植物馆。“绿色深圳改革开放四十周年绿色发展成果展”隐藏在各种绿色植物中。这家深圳房地产公司展示了其作为和谐生态建设者的角色和社会责任。

万科南方区域媒体交流将于2019年在植物园举行。水稻在植物馆外迎风招展,但中国住宅企业离收获季节还很远。

今年前8个月,万科合同销售额达4263.2亿元,同比增长9.8%,全行业同比增长6.7%,均不到10%,部分大型住宅企业业绩甚至出现倒退。

传统的房地产销售季节已经到来,万科董事会主席余良对黄金、九银和十银的质量并不乐观。去年9月,万科提出“活下去”,现在正好是一年,回归基本设置的策略也花了九个月。

转型和多元化仍然是万科近年来发展的重点。然而,万科还没有实现其稳定和进步的传统住宅开发业务以及从创新业务中逐渐获利的愿景。余亮一再强调,万科的转型不应该仅仅从陈述和业绩的角度来看待。

万科曾经引领中国房地产行业的发展。如今,万科已经失去了第一名,超过了35岁,将继续引领同行,成为少数几家面对平庸的纠纷和分裂的行业模式能够影响世界的公司之一。

多元化业务和报告

两天前,万科刚刚过完35岁生日,到了第三个十年的中点。

朱九生总裁此前表示,企业的发展也有传统的生命周期。他把万科的发展理解为“35年前他的第一次创业,20多年前他的第二次创业专注于房地产开发,现在是他的第三次创业”。第三次创业的目的是建立第二条增长曲线,围绕客户需求发展多元化业务。

9月23日,在交易会上,万科多元化业务中成熟的商业地产平台印度集团董事长兼总裁丁叶莉牵头。作为购物中心的经营者,丁立业表示,为顾客留下好的产品和服务非常重要。创建一个购物中心是印度的目标,但是让人们开心太难了。

李丁的压力不仅是让客户开心,还来自“印度对万科集团声明的贡献太少”。最后,余亮半开玩笑地说,丁立业甚至找他讨论出售一些购物中心,以展示印度对万科利润的贡献。

印度电力的困境也是万科最多元化业务的困境。它们甚至没有在万科的财务报表中单独列出。它们隐藏在万科房地产开发业务的数据中,它们的具体贡献是一个谜。

余良说,他最近被房地产的转型所困扰。为什么新业务的价值没有反映在报表中?他将多元化企业比作父母抚养的孩子,包括商人、科学家和教育工作者。“商业儿童给父母的钱最多,你能认为他最有前途吗?一个孩子是否成功只取决于他给了多少钱。”

同样,“根据万科向集团支付的现金来判断其新业务是不合适的。”

然而,余良忽略的是,评判人有多种标准。然而,作为上市公司,万科的盈利能力是判断其商业价值的首要标准。

余良说,“什么是转化?这并不是说我们不能再这样做了,必须改变轨道。当发展业务增长放缓时,要找到第二条增长曲线。这并不意味着我们不能生活。”

余良推广的几项业务都是成熟的。比如,“万科地产目前还没有上市。只有当所有人都认同万科地产是一家物业服务提供商时,它才能被所有人所上市和认可。房地产业也在发展自己的增长曲线。我认为万科的物流业务非常成功,规模仅次于普罗斯,冷链运作才4年,已经是世界第一。万科的长期租赁公寓是集中市场中的第一个。”

余良没有提到万科的教育、冰雪业务等。他也没有提到万科在推广过程中遇到的阻力。

“基本磁盘”将在不退出的情况下前进

去年9月,万科提议“活下去”,前老板的悲观情绪震惊了整个行业。回顾今天,虽然过去的一年并不容易,但并不像预期的那么沉重。

今年上半年,万科实现营业额1393.2亿元,同比增长31.5%,上市公司股东净利润118.4亿元,同比增长29.8%。相比之下,1000多亿企业的收入和利润却下降了。

如果你看看万科今年的关键词“基础板块”,在过去的八个月里,万科的合同销售额为4263.2亿元,同比增长不到10%,仅略高于6.7%的行业平均水平。

万科的“基本战略”尚未取得立竿见影的效果。应该用什么标准来评估这一战略的有效性?万科高级副总裁、南区商业集团首席执行官兼长租公寓董事长孙嘉没有做出积极回应。

他说万科的销售额应该进行比较。“首先,万科是一家5000亿规模的住宅企业,基础庞大,发展困难。另一方面,当我们增长近10%时,也有一些大型住宅企业的销售额在下降。”当这个行业走下坡路时,如果它不后退,它就会前进。

无论如何,在过去两年中,万科的年销售额、收入、净利润等核心指标已经或正在被碧桂园和恒大超越。尽管余良已经多次宣布万科的目标是赢得马拉松比赛,但毫无疑问,这位领导人已经去世。

十年前,在黄金时代,万科被媒体称为“牧羊狗”,以推动羊型住宅企业向前发展。那些年写给股东的信也不时透露万科把握时代背景、快速发展领先住宅企业的自信和激情。

例如,万科在2006年年报中指出,“第一个转折点之后,行业在数量上取得突破,而第二个转折点之后,行业将在质量上飞跃。在第一个转折点之后,我们看到的是春天回来后百花齐放,在第二个转折点之后,即将上演的是大浪淘沙后国王的归来。”

万科在2018年年报中表示,“未来,我们将同时面临两大挑战。一是告别黄金时代的舒适地带,进入高强度竞争的低容错时代。一种是走出自己熟悉的领域,进入一个相对陌生的空间。”

孙嘉感叹企业转型从来都不容易。在白银时代,业绩处于领先地位,不言而喻,住房企业面临风险和挑战。

回到基本业务问题上,孙嘉透露,“基本业务不仅是发展业务,而且对几乎所有企业都是如此。新业务的发展将在一定程度上影响原有的主营业务。新鸿基在香港从开发和销售到运营和控股的转型花了十年时间,而万科的转型今年才刚刚进入第六年。我们需要更多时间。”

像新鸿基一样需要十年吗?孙嘉的回答是,“十年可能不够。我们需要更有耐心。”当然,这个答案的背景是,许多国际知名企业的转型将需要几十年的时间。

当行业从高速增长转向深度调整甚至衰退,当住宅企业的方向开始无限分化,当万科不再是第一位时,万科如何超越社会责任继续引领行业和人类生活的发展?孙嘉的短语“需要更多的时间”可能是唯一的答案。

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